Épisode 2 : La genèse de RealT

Épisode 2 : La genèse de RealT

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Comme expliqué dans l’épisode 1, avec RealT, Jean Marc et Remy avaient pour vision de créer quelque chose de plus grand que leur succès précédent. Le modèle économique permet d’aligner les moyens et la vision long terme.

 

Les moyens

Lorsque vous possédez plus de 18 000 unités comme ils l’ont fait à Montréal, il est impossible de financer tout le parc immobilier en fond propre.Il faut trouver des partenaires et notamment des partenaires financiers comme des banques. Cependant, du fait de l’administration et des contraintes réglementaires, ces institutions ne sont pas agiles et peuvent brider les acquisitions immobilières. En se tournant directement vers les investisseurs particuliers, RealT trouve une source de financement beaucoup plus rapidement et permet de conclure des affaires intéressantes. En passant directement par ce levier, les commissions sont moins importantes qu’en passant par le système institutionnel. De plus, les investisseurs peuvent choisir individuellement d’utiliser l’effet de levier du crédit grâce au RMM. 

 

La vision long terme

Grâce à la tokenisation et au fractionnement du bien immobilier en part d’environ 50$, RealT rend plus facilement accessible la détention d’actifs immobiliers à tous types d’investisseurs. Ce mécanisme permet également de pouvoir séduire les investisseurs avec une vision court terme (3 à 5 ans) et les investisseurs long terme (15 ans minimum). En effet, il n’est plus nécessaire de rendre liquide le bien immobilier mais les RealTokens qui détiennent ce bien.

Ainsi si un investisseur souhaite se retirer du projet, RealT n’a pas besoin de vendre la propriété mais les investisseurs ont seulement besoin de vendre leurs RealTokens. Ce changement permet à RealT de suivre sa stratégie de fond qui est de concentrer ses investissements dans une zone précise afin de réaliser des économies d’échelle et d’améliorer le quartier afin de fidéliser et d’attirer les locataires. La conséquence est une appréciation de tout le parc immobilier. 

Si régulièrement plusieurs investisseurs souhaitent vendre leur actifs et que RealT était obligé de vendre le bien immobilier, RealT ne pourrait pas mettre en place sa stratégie. RealT ne pourrait pas créer ce momentum puisqu’il vendrait un bien dans la zone pour en racheter un autre quelques semaines plus tard. Il serait difficile de créer le momentum qu’ils ont fait à Montréal ou Wynwood.

Avec ce mécanisme, des nouveaux investisseurs pourraient être intéressés d’acheter des RealTokens d’anciennes propriétés. Des anciens investisseurs, quant à eux, pourraient avoir envie d’accumuler ces RealTokens car ils ont bien compris la stratégie de RealT.

 

I – Sélection de la zone : Détroit

Dans son processus, la première de RealT est d’acheter massivement dans des zones qui ont connu le déclin et qui commencent à se dynamiser à nouveau. Avant la pandémie, des villes comme New-York, Los Angeles ou Miami étaient saturées. Le rendement de ces villes est négatif et le retour sur investissement n’est possible qu’à la revente des propriétés si le marché a continué d’augmenter. 

À l’opposé, la ville américaine de Detroit, fleuron de l’automobile au début du 20e siècle, a fait faillite en 2013 avec une dette de 18,5 milliards de dollars. Dès 2015, Remy et Jean Marc ont commencé à regarder et analyser cette ville. Comme à Miami avec Tony Goldman, ils ont vu des milliardaires arriver pour injecter des centaines de millions de dollars pour redynamiser la région.

Nous pouvons citer, par exemple, Dan Gilbert qui a investi plus de 500 millions les premières années et aujourd’hui ses investissements totaux sont estimés à plus de 1,3 milliards à Detroit. Avant de s’implanter, RealT regarde toujours si des leaders ayant une influence viennent s’installer dans une ville sinistrée. Ces investisseurs ont la même vision que RealT à savoir améliorer les quartiers où ils investissent. Par exemple, pour assurer la sécurité des individus, Dan Gilbert a mis en place des systèmes de vidéosurveillances privés, l’embauche d’agents de sécurité ou encore des restructurations urbaines pour attirer une nouvelle type de population.

Les Etats-Unis distribuent des subventions à Détroit pour se redynamiser et attirer des nouvelles entreprises et individus.Voyant les progrès faits depuis 2015 et les prochains plans d’aides, Jean Marc et Remy ont décidé de créer RealT en 2019, pour se concentrer sur le marché de Detroit.

 

II – Sélection des quartiers

Avant de commencer à investir, RealT a sélectionné les quartiers potentiellement prometteurs sur Detroit. Elle a donc dû analyser les CIP (Capital planning improvement office). Ce document se trouve à la mairie et il permet de savoir combien l’Etat, la ville et la commune vont investir dans ce quartier, cette rue et ses environnements. 

Dans les CIP, nous pouvons quels travaux sont prévus:

• Refaire les routes
• Mettre les câbles électriques sous terre
• Créer des dos d’ânes pour ralentir la vitesse
• Installer la fibre optique
• Restaurer des parcs
• Installer de nouvelles caméras de surveillance.

RealT analyse également la durée de ces CIP qui est un point important dans sa stratégie. RealT n’est pas un trader qui est là pour acheter et revendre ses acquisitions dans les 3 ans mais un bâtisseur qui a pour objectif  d’améliorer la ville dans les 15 prochaines années.

De plus, quand un investisseur ou un promoteur obtient une taille importante, il devient partie prenante pour faire des propositions sur l’allocation des fonds distribués sur les prochains CIP.

RealT connaît également les attentes et les besoins des personnes vivant dans ces villes. Par exemple, un des critères de sa sélection est de savoir si un parc ou une aire de jeu est présent dans le quartier ou s’il est prévu de construire cette infrastructure prochainement.

Aujourd’hui, les investisseurs et RealT sont conscients que Détroit n’est pas la ville la plus sûre en termes de sécurité et d’agression. Ça fait partie de l’équation, en échange de ce risque supportés par les investisseurs, les rendements sont intéressants.

Cependant, il existe des détails pour atténuer ce risque. Par exemple, si un délit ou un crime est commis à moins de 1 000 yards (environ 900 mètres) d’un parc, la condamnation est multipliée par 3. Les Etats-Unis sont connus pour être moins souples que l’Europe ou d’autres pays pour faire appliquer les peines.

Pour les femmes seules, vivant avec leurs enfants , c’est un critère déterminant dans leur sélection de biens dans lequel vivre.

 

III – Sélection des biens

Pour réussir à proposer un nouveau bien par semaine, RealT réalise en moyenne une trentaine de Due Diligence par semaine. 

Elle regarde dans un premier temps la structure du bien qui sont la fondation et la toiture. 

Si RealT, trouve un défaut sur cette partie, le dossier est abandonné et elle passe au suivant.

Elle regarde ensuite les postes de maintenance : 

• L’état du plancher en dessous de la moquette
• La qualité des fenêtres pour être bien isoler du froid. Les hivers sont rudes à Detroit
• Le fonctionnement des alarmes incendies 
• L’état de la salle de bain et du chauffe-eau

RealT va jusqu’à analyser la peinture. Si du plomb est retrouvé dedans, le propriétaire a 60 jours pour faire le nécessaire. Passé ce délai, le propriétaire peut avoir jusqu’à une amende de $2 000 par jour et ce montant peut monter jusqu’à $ 20 000 s’il y a des enfants dans la propriété.

Ensuite RealT essaye de privilégier les biens multifamilales (petits immeubles) plutôt que les maisons individuelles.

Pour une maison, vous avez un locataire et vous devez avoir un toit, un chauffe-eau et une chaudière.

Pour un multi famille, vous avez 10 locataires et vous devez avoir qu’un toit, qu’un chauffe eau et qu’une chaudière.

Cependant RealT, n’exclut pas les maisons individuelles lorsqu’il y a de belles opportunités. Marlowe était la première propriété tokenisée. C’était une maison individuelle qui a été proposée le dernier trimestre 2019 pour $ 63,750.00 avec un rendement attendu de 12.84%. 

En mai 2021, elle a été réévaluée à $ 68,500.00 soit une augmentation de 7.45% avec un rendement attendu de 12%. 

RealT appelle ce type de bien le pain-beurre, peu d’entretien et de maintenance, une appréciation continue et correcte avec un locataire qui paie tous les mois.

 

IV – Sélection des locataires

RealT peut réaliser des supers affaires immobilières et des bonnes rénovations mais tout ce travail peut être anéanti avec le mauvais locataire. RealT a donc un processus bien défini pour la sélection d’un nouveau locataire et c’est pourquoi la vacance locative entre 2 locataires est d’environ 45 jours (temps nécessaire pour rafraîchir l’unité et sélectionner le locataire).  

RealT commence par appeler les anciens propriétaires pour savoir comment  les locataires avaient laissé leurs anciens logements. Un mauvais locataire peut coûter cher en rénovation et il n’est pas rare que le locataire démonte le chauffe-eau et partent avec aux Etats-Unis.

Ensuite RealT analyse leur credit score afin de connaître si le locataire a eu des retards de paiements à plus de 30, 60, 90  jours lors des dernières années. Même si le logement est subventionné à 100% par le programme section 8, RealT regarde que le locataire n’a jamais eu de problème à payer ses factures d’électricité. En effet, à Détroit les hivers sont très froids. Une coupure d’électricité pourrait geler et faire exploser la tuyauterie. Cette réparation coûteuse serait à la charge de RealT et des RealToken holders.

Enfin, RealT regarde l’historique judiciaire des locataires afin que cela n’impacte pas le cadre de vie des autres locataires d’un multi famille avec par exemple des cris la nuit.

L’objectif de RealT est de garder le locataire le plus longtemps possible en améliorant leur qualité de vie. Avec plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier, Remy et Jean Marc savent que l’argent ne se fait pas en changeant de locataire tous les ans mais en les gardant le plus longtemps possible jusqu’à ce que l’augmentation du loyer devienne trop importante pour le locataire actuel. Il faut au minimum 3 ans pour rentabiliser les coûts de rénovations. Si vous souhaitez augmenter un peu plus agressivement votre loyer pour gagner 50$ en plus par mois, vous n’êtes pas rentable puisqu’à la fin de l’année vous avez gagné 600$ mais vous avez dépensé 1 500$ en rénovation. RealT préfère augmenter progressivement les loyers et conserver les locataires en place jusqu’à ce qu’il soit possible d’augmenter le loyer de 15% à 20%.  Jusqu’à ce que cet événement arrive, RealT fait tout pour conserver ses locataires. 

À certains moments de leurs vies, certains locataires peuvent avoir quelques difficultés à payer toutes leurs charges comme internet. Dans un multi famille, RealT peut offrir l’internet basique à tous les locataires. Lorsque RealT commence à avoir de nombreuses propriétés dans une rue, RealT peut augmenter tous les loyers de 10$ et transformer 1 unité en community center pour que les enfants aient un endroit sûr où ils puissent venir et profiter d’ordinateurs communs avec Internet.

 

V – La suite avec RealT

Comme vous l’avez compris, pour que RealT puisse mettre en place ces économies d’échelle et ces petites améliorations, RealT doit concentrer sa présence dans certains quartiers et dans certaines rues.

RealT ressent bien que certains investisseurs semblent se lasser d’avoir principalement des biens à Detroit. Au contraire, pour RealT, le travail fait ces 3 dernières années commence à se faire sentir avec des synergies et des économies sur les rues de Cadieux et Greenfield. 

RealT a pour objectif de continuer à concentrer ses efforts, pour créer ce momentum.

Pour le moment, le temps donne raison à RealT, les premières évaluations montrent qu’en moyenne les propriétés ont pris entre 10% et 15% sur la dernière année. L’histoire montre qu’en moyenne après un déclin, l’appréciation d’un portefeuille immobilier est proche des 100%, 10 ans après. Pendant ce temps, les investisseurs touchent leur rente régulièrement.

Il est vrai qu’aujourd’hui les investisseurs ne peuvent pas se diversifier dans de nombreuses villes et pays. La vision de RealT est de continuer à poursuivre ce momentum à Detroit et de développer ce processus dans d’autres villes et pays.

 

 

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