Présentation de RealT : La tokenisation de l’immobilier sur Ethereum

RealT transforme la propriété des logements américains en tokens numériques de la blockchain d'Ethereum.

RealToken est un système de tokenisation de la propriété immobilière aux États-Unis qui conserve tous les droits légaux et les protections associés à la propriété traditionnelle des biens immobiliers.

C’est dans le but de tokeniser les propriétés immobilières américaines que RealToken LLC a été créée. RealToken LLC est une série LLC, une forme unique de société à responsabilité limitée qui permet la séparation illimitée des intérêts des membres, des actifs et des opérations en séries indépendantes. Chaque série de la série LLC est traitée comme une entité distincte.

Les « séries » servent d’entité intermédiaire entre un particulier détenteur d’un token et une partie d’un bien immobilier.

La propriété des différentes séries est tokenisée par des tokens ERC20 uniques, les RealTokens sur la blockchain d’Ethereum, dont chacun représente une action de la série, et donc du bien immobilier appartenant à la série. Parce que le seul but de la série LLC est de posséder un seul bien, on peut faire abstraction de la LLC ; posséder des RealTokens revient effectivement à posséder le bien immobilier.

Grâce aux services d’une société de gestion immobilière, chaque bien peut être entretenu sans engagement, ou presque, de la part d’un particulier détenteur de tokens, tandis que les particuliers eux-mêmes conservent tous leurs droits légaux sur le bien.

 

Immobilier : Le marché inefficace

Trois facteurs importants contribuent à la difficulté du marché de l’immobilier

L’immobilier coûte cher
Le prix médian d’un logement aux États-Unis est de 200 000 $. L’hypothèque classique sur 30 ans, avec TAEG à 4,5 %, pour 200 000 $, vous coûtera 365 000 $ après intérêts. Si l’on veut un très bon ROI, les investissements immobiliers basés sur les hypothèques ne sont pas du tout viables.

Par conséquent, l’investissement dans l’immobilier est devenu l’apanage exclusif des particuliers fortunés, qui ont accès aux capitaux importants nécessaires pour faire de l’immobilier un investissement attrayant.

L’alternative la moins coûteuse pour investir dans l’immobilier, ce sont les SIIC. Toutefois, une SIIC n’offre pas la propriété d’un bien immobilier et ne donne qu’un accès limité aux revenus de location.

Immobilier cher = seuls les plus fortunés entrent sur le marché

L’immobilier implique des coûts de transaction élevés
L’échange classique d’un logement américain apporte 6 % aux agents immobiliers. Le règlement des fonds prend 30 jours a minima. Chaque échange exige un processus laborieux de documentation des accords, des divulgations, des polices d’assurance et des transferts d’actes.

Tous ces éléments contribuent aux coûts d’opportunité du capital, car la friction liée à la vente d’un bien immobilier renforce l’obstacle à surmonter pour avoir accès à leur capital.

Coûts de transaction élevés = faible participation du marché

L’immobilier est un marché compartimenté
Vendre une maison nécessite de trouver manuellement un acheteur. Les acheteurs doivent généralement se trouver dans la même région que le bien vendu, ce qui réduit considérablement le nombre d’acheteurs potentiels.

Les investissements internationaux dans l’immobilier sont difficiles. Le contrôle des capitaux par des gouvernements contraignants rend presque impossible l’investissement dans des logements américains. De plus, la complexité et la bureaucratie des transferts internationaux de capitaux dans le système bancaire empêchent l’investisseur standard d’acheter un bien à l’étranger.

Marché compartimenté = seuls les habitants de la région entrent sur le marché

Non-liquidité : Le talon d’Achille de l’immobilier

Non-liquidité : l’état d’un bien qui ne peut être facilement vendu ou échangé contre de l’argent comptant sans essuyer une perte de valeur conséquente.

La non-liquidité de l’immobilier est due à :

  • Un faible nombre d’acheteurs
  • Des coûts d’échange élevés

Pour se débarrasser d’un actif non liquide, les propriétaires d’actifs doivent attendre l’arrivée du bon acheteur ou baisser leur prix afin d’attirer suffisamment d’acheteurs potentiels.

Cette « taxe de non-liquidité » peut supprimer entre 20 % et 30 % de la valeur des actifs non liquides.

 

Résoudre la non-liquidité de l’immobilier grâce à la tokenisation

Transactabilité :

  • Transférer un token est aussi simple qu’appuyer sur un bouton
  • L’échange coûte autant que le prix de l’essence
  • Paiement instantané

Marchés publics :

  • Le plus large accès au marché
  • Le plus grand réservoir de participants au marché

Fractionalisation

  • Coûts de propriété minimaux
  • Inclusion de tous les profils d’investisseurs
  • Permet la création de nouveaux outils financiers à l’aide des tokens

Réception des paiements de loyer

Lors de la première phase de RealT, tous les biens immobiliers listés seront des biens loués. Afin de prouver la réalité de l’immobilier tokenisé dans son intégralité, il est important d’illustrer l’ensemble des droits des détenteurs de RealTokens. La réception du paiement des loyers par les locataires est l’un des mécanismes essentiels par lequel a lieu la cession de tous les droits sur le bien. Bien qu’il soit intéressant de posséder un bien immobilier via des tokens, l’ajout de droits aux flux de trésorerie générés par les loyers des locataires rend les choses beaucoup plus intéressantes.

Paiements quotidiens des loyers
Avec l’avènement des contrats intelligents, le système archaïque du paiement tous les 30 jours n’a plus lieu d’être. Au lieu d’une somme forfaitaire versée chaque mois, un contrat de location de RealToken gérera la distribution des fonds aux détenteurs de RealTokens, afin qu’ils puissent percevoir le loyer quotidiennement.

Mais comment les détenteurs de RealTokens peuvent-ils être propriétaires ?

Il serait irréaliste de s’attendre à ce que de nombreuses personnes de partout dans le monde soient en mesure de coordonner les décisions de gestion immobilière. Au lieu de cela, une société de gestion immobilière est nécessaire afin d’entretenir le bien immobilier et de gérer toutes les responsabilités du propriétaire. Les sociétés de gestion immobilière sont payées par le loyer perçu auprès du locataire, et ont la responsabilité de convertir la devise fiduciaire en DAI (une cryptomonnaie stable en dollars américains) à envoyer aux détenteurs de RealTokens. L’emploi d’une société de gestion immobilière permet une implication minimale nécessaire de la part des détenteurs de RealTokens. Dans le scénario idéal, rien d’important ne sera jamais demandé aux détenteurs de RealTokens, et posséder un bien immobilier est aussi simple que posséder un RealToken.

Le prestataire de services de gestion immobilière recevra des honoraires en espèces correspondant à 5 % des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par une série et des honoraires en espèces correspondant à 1,5 % du coût de toutes les réparations d’un bien immobilier pendant que l’actif appartient à la série.

Cryptomonnaie stable de choix : Le DAI

RealT est conçu pour s’aligner sur les valeurs et les objectifs d’Ethereum et des cryptomonnaies en général. Nous avons choisi le DAI comme cryptomonnaie stable utilisée dans le système de RealT afin de distribuer les revenus locatifs aux détenteurs de RealTokens. Le DAI constitue une cryptomonnaie stable indépendante de toute juridiction au sein de la blockchain d’Ethereum, et c’est aussi la seule cryptomonnaie stable décentralisée. En choisissant la seule cryptomonnaie stable sans fonction « Épuisement puis réédition », le choix du DAI élimine un vecteur d’attaque potentiel du système de RealT. Dès la réception du DAI dans leur portefeuille Ethereum, les détenteurs de RealTokens peuvent échanger le DAI contre n’importe quelle autre devise, y compris une cryptomonnaie stable adossée à une devise fiduciaire qui leur permet de recevoir des dollars américains sur leur compte bancaire.

La conceptualisation autour de services potentiels

La tokenisation de l’immobilier permet de nouvelles fonctions utilitaires pour la gestion de la propriété d’un bien immobilier. Nous discutons de diverses manières dont la tokenisation de l’immobilier invente de nouveaux mécanismes pour la propriété immobilière et les stratégies d’investissement.

Location avec option d’achat
Si un locataire se retrouve à louer un bien immobilier de RealT, il a la possibilité d’acheter des RealTokens pour avoir accès au bien. Bien que l’achat de tous les RealTokens pourrait être en dehors des moyens du locataire, la fractionalisation du bien immobilier lui permet d’acheter pour un montant plus raisonnable. Lors de l’achat des RealTokens, le locataire se paie effectivement un loyer. S’ils n’ont les moyens que d’acheter ⅓ d’une maison, ils peuvent acheter les droits sur ⅓ du loyer qu’ils paient. Grâce à l’achat de ⅓ de RealTokens, ils réduisent leur loyer de ⅓. L’abaissement de leur coût de la vie peut aider à l’achat de futurs RealTokens et, par un effet boule de neige, peut permettre à un locataire de devenir propriétaire du logement.

Accès au capital
Un propriétaire peut vouloir tirer parti du capital immobilisé sur son logement, sans toutefois céder la propriété à qui que ce soit d’autre. Une deuxième hypothèque, une hypothèque inversée ou un prêt garanti sont toutes des options offertes par une banque, mais la banque fait payer des frais ou des intérêts élevés. Un propriétaire pourrait utiliser la plateforme RealT pour mettre son logement en gage, et l’utilisation de plateformes de financement décentralisées comme Dharma ou MakerDAO peut tirer parti de certains ou de la totalité des RealTokens pour obtenir un prêt garanti. Le MakerDAO propose des prêts garantis de 0,5 à 2,5 %, ce qui est beaucoup plus intéressant que le taux d’intérêt proposé par une banque. Ce service exige que la gouvernance de MakerDAO accepte les RealTokens comme garantie et est purement hypothétique.

SIIC tokenisées sans frais de coopération
En combinant une collection de RealTokens provenant de divers biens immobiliers, il est possible de créer une SIIC à contrat intelligent. Cette SIIC est un panier de biens immobiliers diversifiés répartis dans les États-Unis, offrant une protection contre les risques et des placements dans des régions géographiques variées. La SIIC elle-même peut être tokenisée afin de réduire les coûts d’entrée. Cette SIIC tokenisée pourrait être proposée à un prix comparable à celui des RealTokens, mais offrirait une propriété fractionnée de plusieurs biens, et non d’un seul. Tous les droits sur les flux de trésorerie sont conservés par les propriétaires des SIIC tokenisées.

Identités numériques pour les biens immobiliers via l’IPFS

L’IPFS fournit un mécanisme permettant de donner accès aux documents à toute personne qui peut se connecter à Ethereum. DigixDAO est un exemple phare de la décentralisation et de l’immuabilité de l’IPFS pour prouver la solvabilité de leurs coffres-forts en or à Singapour.

RealT a l’intention d’utiliser les mêmes mécanismes de l’IPFS pour donner à tous les détenteurs de RealTokens l’accès à leurs documents pertinents. À l’avenir, les phases du projet RealT, le certificat de formation, l’acte authentique, l’affidavit et l’accord d’exploitation seront tous mis à disposition par le propriétaire du RealToken concerné, via l’IPFS. D’autres renseignements sur le bien immobilier, comme le rapport d’inspection du logement, l’assurance titres, l’historique de l’entretien et les registres de toutes les réparations ou rénovations, sont également des documents qui intéressent les propriétaires fonciers, et la croissance future de RealT permettra de joindre des documents aux propriétés connexes. Cela permettra à chaque bien listé sur le système de RealT d’avoir un historique de croissance démontrable et immuable, apportant ainsi clarté et sécurité aux acheteurs potentiels de biens immobiliers. Comme les RealTokens se diffusent dans tout l’écosystème Ethereum, les documents disponibles en permanence sur l’IPFS d’Ethereum seront toujours présents et accessibles aux détenteurs de RealTokens.

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