Découvrez l’histoire des frères Jacobson
You can find this article in English by clicking here.
Jean Marc Jacobson et Remy Jacobson ont créé RealT en fin d’année 2019.
Jean Marc a commencé sa carrière dans l’immobilier en 1993 et Remy l’a rejoint en 2000.
Ils ont une vision bien particulière de l’immobilier et ont développé des processus bien spécifiques tout au long de leur carrière.
Ils se sont inspirés et ont analysé les facteurs clés de succès de fortunes qui se sont créés grâce à l’immobilier. Ils citent régulièrement Rockefeller, Donald Trump ou encore Tony Goldman.
Le point commun de ces 3 investisseurs est qu’ils ont concentré 80% de leur parc immobilier dans une certaine zone :
- Rockefeller s’est concentré sur la Caroline du Nord jusqu’à New-York.
- Donald Trump s’est concentré sur New-York.
- Tony Goldman est connu pour l’aménagement de Soho dans les années 1970 puis le quartier de Wynwood début des années 2010 à Miami.
Remy et Jean-Marc se sont inspirés de ces succès pour monter un empire immobilier à Montréal. En 15 ans, ils sont passés de 0 à 18 000 unités sur Montréal. Imaginez ce que représentent 18 000 unités, c’est comme si vous possédiez et gérer un village à l’intérieur même d’une ville.
On peut légitimement se poser la question pourquoi ils avaient décidé de concentrer tous leurs efforts dans cette ville de Montréal. Ils se sont toujours spécialisés dans des lieux qui ont connu le déclin, où personne ne souhaitait investir. À la fin des années 90, personne ne voulait investir à Montréal. À cause des incertitudes politiques, tout le monde quittait Montréal et avait peur du futur.
I – Vision
Leur credo a toujours été : Acheter quand le prix de l’immobilier est bas, vendre quand c’est haut et percevoir les loyers en attendant que leur méthodes fassent effet. Dans leur méthodologie ils n’ont pas une vision de l’immobilier sur 3 à 5 ans mais plutôt sur au moins 10 à 15 ans.
En effet, acheter un bien immobilier n’est pas la partie la plus compliquée.
La maintenance et la gestion des biens sont par exemple beaucoup plus complexes.
Acheter et gérer une unité peut être vu comme un complément de revenu et comme un loisir pour un particulier.
Gérer entre 100 unités et 1 000 unités devient tout de suite un autre métier.
Gérer plus de 10 000 unités devient une toute autre industrie et un nouveau modèle économique.
Lorsque nous arrivons sur ce type de magnitude, il est important d’avoir une concentration des biens dans un seul endroit afin d’avoir une efficacité du capital investi.
II – Économie d’échelle
Imaginez gérer 18 000 unités avec une moyenne de 2,5 locataires par unité cela représente plus de 45 000 locataires. Si vous n’avez pas de structure sur place, si vous n’avez pas votre propre équipe, votre propre réseau de professionnels pour négocier des réductions sur le matériel et des process stricts, vous allez directement vers la banqueroute.
Comment voulez-vous être rentable en gérant 18 000 unités dans 50 villes différentes ?
Vous êtes certes diversifié mais la gestion et la réduction des coûts est impossible. Au lieu d’atteindre une masse critique pour diminuer vos coûts fixes et vos coûts variables, vous les augmentez.
Cette concentration permet également d’avoir sa propre équipe agile et compétente en interne pour réparer et rénover le parc immobilier. À leur apogée, à Montréal, les frères Jacobson avaient constitué une équipe d’une vingtaine de personnes. Ils appelaient cette garde rapprochée “les commandos”.
Dans le cas opposé, si vous êtes diversifiés dans 50 villes différentes, il vous faut au minimum 1 personne par ville soit déjà plus du double d’employés qu’avait les frères Jacobson à Montréal.
Si vous ne souhaitez pas avoir un employé dans chaque ville, vous devez passer par une entreprise de gestion. Votre rentabilité sera très fortement impactée et il est fort probable que vous seriez obligé de mettre la clé sous la porte.
III – Coefficient multiplicateur
Lorsque, par exemple, vous possédez la moitié d’une rue et que vous décidez de construire une aire de jeu avec l’aide de la mairie. Vous avez dépensé une fois cette somme mais elle se répercute de manière exponentielle sur la valeur de votre portefeuille.
Chaque bien dans cette rue va s’apprécier en profitant de cette installation.
Durant les dernières années avant de vendre leur portefeuilles immobiliers, ce sont les locataires qui souhaitaient habiter dans les quartiers possédés par les 2 frères. Les locataires payaient même plus facilement leurs loyers afin de rester dans ce quartier. En 15 ans, ils avaient nettement amélioré les conditions de vie des quartiers où ils avaient concentré leurs efforts.
IV – Duplication
Après avoir vendu leur portefeuilles, un peu avant la crise des subprimes, ils ont répliqué leurs méthodes en Caroline du Nord avec 6 000 unités. Ils n’ont pas réussi à créer le même momentum qu’à Montréal parce qu’ils ne vivaient pas sur place. Cependant, lors de la revente leurs portefeuilles immobiliers s’étaient fortement appréciés.
En 2011, Tony Goldman*, une de leurs inspirations a commencé à investir fortement dans un quartier mal famé de Miami. Remy et Jean Marc l’ont suivi immédiatement en 2011 en achetant à leurs tours des actifs immobiliers dans cette zone.
*A partir des années 1970, Tony Goldman s’est concentré à redynamiser uniquement le quartier Soho à New-York pendant plus d’une décennie. Aujourd’hui c’est un des quartiers les plus agréables et connus de New-York. Dans les années 1990, il s’est attaqué à Miami avec South Beach. Après ces 2 succès, Tony Goldman s’est focalisé sur Wynwood.
Ce quartier s’appelait Wynwood et était composé que de hangars et entrepôts à l’abandon. Winwood avait la particularité d’être proche du district design où se trouvent les magasins de luxe. Les 2 frères l’ont suivi directement en achetant également des hangars. A cette époque, le quartier était tellement dangereux que la police leur demandait de partir à 5 heure de l’après-midi.
Pendant 5 ans, ils ont décidé de refuser d’avoir des locataires et de ne pas avoir de loyers. Dans le même temps, ils devaient payer les taxes et l’entretien des bâtiments. Pendant tout ce temps, ils avaient un rendement négatif et n’avaient aucune certitude sur une potentielle plus-value à la revente. 6 ans après, ils ont réalisé de belles opérations comme par exemple ce bien vendu 22 millions $ achetés 3 millions quelques années auparavant.
https://therealdeal.com/miami/2016/04/20/remy-jacobson-buys-design-district-church-for-10-5m/
En 2022, 10 ans après, dans ce quartier nous retrouvons le siège social de grandes entreprises comme Blockchain.com, Spotify, et d’autres grands groupes.
En 10 ans, Tony Goldman a fait passer Wynwood d’un quartier dangereux et insalubre à la place incontournable de l’art à Miami.
En créant RealT, les frères Jacobson ont pour ambition d’appliquer à nouveau cette méthode gagnante pour créer quelque chose d’encore plus grand. La mentalité de RealT n’est pas :
“Tiens je vais acheter cette propriété car le rendement est intéressant”, mais plutôt comment je pourrai acheter ce bien et celui à côté pour améliorer la rue et le quartier. Pour réaliser ce plan, il est important de ne pas avoir une vision de l’immobilier sur 3 à 5 ans mais sur 10 à 15 ans minimum. Le modèle économique de RealT et la finance décentralisée permettent de mélanger la vision à court terme de certains investisseurs et celle à long terme des autres investisseurs. Nous n’avons plus besoin de rendre liquide les biens immobiliers mais les RealTokens détenant ces biens. Nous aurons le temps de revenir en détail sur ces concepts dans un nouvel article.
Dans le prochain article, nous verrons pourquoi RealT a choisi de commencer avec la ville de Detroit.
Disclosure
Ces informations ne constituent pas une offre d’investissement dans un jeton ou une autre opportunité et sont fournies à titre d’information uniquement. Toute offre de vente ou sollicitation d’achat d’intérêts dans l’émission sera faite uniquement au moyen d’une notice d’offre remise par un employé ou un agent de l’émetteur. Toute référence à des performances passées est informative et ne peut être considérée comme indiquant ou garantissant des résultats futurs. Investir dans les crypto-monnaies implique un degré de risque substantiel. Il ne peut être garanti que les objectifs d’investissement décrits dans le présent document seront atteints. Des pertes d’investissement peuvent survenir, et les investisseurs pourraient perdre tout ou partie de leur investissement. Les résultats de performance sont présentés nets de tous les frais, coûts et dépenses associés au jeton. Si un investisseur choisit de racheter un jeton par le biais de RealT ou sur un marché secondaire, d’autres frais de traitement peuvent être évalués et ne sont pas pris en compte dans les rendements présentés.
