Comprendre les mécanismes financiers liés à la collatéralisation
You can find this article in English by clicking here.
RealT adopte une approche très conservatrice sur les revenus attendus (rendements) de ses propriétés. L’objectif de cet article est double : 1) informer nos Tokenholders sur la façon dont nous calculons nos rendements, et 2) offrir des options potentielles à nos Tokenholders pour augmenter leurs rendements.
Dans cet article, nous allons découvrir les 3 sources de revenus potentielles avec l’immobilier :
- Le revenu attendu également appelé le RONA pour (Return On Net Asset)
- La capitalisation générée par l’effet de levier
- La plus value potentielle lors de la réévaluation de la propriété
I – Le RONA (Return On Net Asset)
Il est important de noter qu’en tant qu’investisseur dans RealT, seule la première source de revenu est indiquée. Sur le site internet, RealT indique un % de revenu attendu = au rendement estimé de l’actif net (RONA).
La calcul du RONA est très simple : Revenu net divisé par le total du prix du bien immobilier.
Sur la page d’accueil nous pouvons voir que le RONA attendu pour Bird est de 7,51% ou 10,64% pour N Park.
Comment est calculé le revenu de 7,51% pour la propriété Bird ?
1 – Dans l’onglet Financials publié sur le site realT, nous pouvons voir que cet immeuble est proposé à la vente pour un montant total de 880 075$*; aussi appelé le “Total Investment”.
Ce prix se décompose de la manière suivante :
- Prix du bien Immobilier : 780 000$
- Frais de 10% de RealT liés aux “Operating Expense Reimbursement” : 88 000$
- Réserve de maintenance : 12 000$
*Le prix de vente final est ajusté de $ 75 à cause du nombre de décimal lié au prix des RealTokens lors de la tokenisation. Ci-dessous vous avez un extrait du document juridique avec l’explication.
2 – Le revenu brut annuel est de 96 000$ et les charges annuelles sont de 29 904$ (2 492$ *12).
Le revenu net est donc de 66 096$.
3 – Le Return on net asset est donc bien de 7,51% (66 096$ / 880 075$ = 7,51%) soit 3,78$ par RealToken (66 096$ / 17 500 = 3,78$). 17 500 est égal au total de tokens émis pour la propriété.
II- L’effet de levier du crédit
RealT a fait le choix stratégique de ne capitaliser pas sur l’effet de levier du crédit. Tous les biens sont financés à 100% via des fonds propres. Aucun crédit n’est octroyé, 100% de la propriété est achetée avec les fonds des investisseurs.
Différentes raisons peuvent expliquer ce choix stratégiques :
- Certaines personnes pour des convictions personnelles, religieuses ou économiques ne souhaitent pas dépendre d’un crédit. En cas de crise financière, comme ce fut le cas en 2008, les biens immobiliers ne pourront pas être saisis en cas de difficulté à rembourser le crédit.
- Que se passe-t-il si le bien n’est pas loué pendant plusieurs mois ?
Si RealT avait choisi de contracter un prêt pour acheter la propriété, au lieu de la financer entièrement par des ventes d’actions, une échéance de prêt devrait être ajoutée aux dépenses récurrentes de la propriété. Dans l’éventualité où une propriété aurait des vacances entraînant des revenus locatifs inférieurs à ceux prévus, une propriété connaîtrait un manque de liquidités. Cependant, le paiement des échéances prêt et les charges courantes de la propriété continuent et doivent être payées. Après quelques mois, le cash-flow de la société ne pourra plus couvrir ses dépenses.
Il y aurait alors 3 choix :
- Vendre le bien
- Les investisseurs devront apporter des fonds supplémentaires pour apporter la trésorerie nécessaire
- Des nouveaux investisseurs devront apporter des fonds ce qui diluera la part des anciens investisseurs.
Pour ces principales raisons, RealT souhaite que l’option du crédit soit un choix individuel.
Pour se faire, RealT a développé un nouveau module : Le RMM powered by AAVE. Tout l’aspect technique sera développé dans un second article. Pour résumer, ce module permet de mettre en collatéral vos RealToken afin d’emprunter et d’utiliser l’effet de la collatéralisation.
Le risque de liquidation n’est supporté que par l’utilisateur activant cette fonctionnalité.
Cette fonctionnalité est optionnelle. Sur une même propriété, certains tokenholders pourraient décider de mettre en collatéral leurs RealTokens alors que d’autres non.
Exemple avec 1389 Bird Ave, Birmingham, MI 48009 :
Vous déposez 200 RealTokens Bird Ave pour une valeur de 10 058$ (200 * 50,29$ Prix du token) avec un RONA attendu de 7,51%. Avec un Loan To Value (LTV)* de 60%, vous pourriez emprunter jusqu’à 6 034,8$ (60% * 10 058$).
*Le Loan To Value (LTV) est calculé en divisant le montant emprunté par l’investissement et/ou la valeur estimée du bien, exprimé en pourcentage. Plus ce ratio est élevé, plus votre dette est importante et plus vous augmentez votre risque de liquidation.
Cependant afin d’éviter les risques de liquidation, vous conservez une marge de sécurité et vous empruntez seulement 5 000$ (LTV 49.7% c’est à dire 5 000$ / 10 058$) avec un taux d’intérêts de 4%*.
*Le calcul du taux d’intérêt est expliqué dans l’article technique.
Vous décidez avec ces 5 000$ d’acheter des nouveaux RealTokens et de les déposer en collatéral. En empruntant une seconde fois, vous décidez d’emprunter 50% de votre dernier dépôt à savoir 2 500$ (5 000$ * 50%). Votre LTV est maintenant égal à 49,8% ((5 000$ + 2 500$) / (10 058$ + 5 000$)). Vous décidez de faire une boucle.
Avec un capital de 10 058$ et grâce à l’effet de levier de la collatéralisation , votre rendement de 7,51% est passé à 10,78% (( Revenu total de 1 459,42$ – Intérêts d’emprunts de 375$) / 10 058$ de l’investissement initial).
La rentabilité financière de l’opération a augmenté de 3,27% (10,78% – 7,51%).
Si vous souhaitez optimiser l’effet de levier du capital investi vous avez 3 moyens sur lequel vous pouvez jouer :
- Accroître le RONA
- Réduire le coût de la dette c’est à dire le taux d’intérêt
- Accroître la dette si le RONA est supérieur au taux d’intérêt
A- Accroître le RONA
Pour augmenter le RONA, vous pouvez soit augmenter le revenu ou baisser les coûts.
Aujourd’hui l’inflation aux Etats-Unis est proche des 7% et RealT a indiqué que dans les 18 prochains mois, les loyers devraient augmenter significativement sur certaines propriétés.
D’un autre côté, grâce à sa stratégie de concentration de biens à Detroit RealT commence à réaliser des économies d’échelle. Ces économies lui permettent de baisser le coût de gestion des propriétés et nous pouvons voir les premiers effets dans les rues de Cadieux ou Greenfield.
Concernant les loyers, nous faisons l’hypothèse que RealT arrive à augmenter les loyers de 5,2 % et le loyer brut annuel passe alors de 96 000$ à 100 992$.
Le loyer net passe à 71 088$.
Le RONA attendu passe alors de 7,51% à 8% (71 088$ / 888 075$).
B- Réduire le taux d’intérêt
Sur le RMM le taux d’emprunt passe de 4% à 3%*.
*Le calcul du taux d’intérêts sera expliqué dans le second article.
C- Accroître la dette si le RONA est supérieur aux taux d’intérêt
Dans le même temps, pour la propriété Bird, la DAO une fois en place, décide qu’il est possible d’emprunter jusqu’à 70% de la valeur du RealToken car la propriété est située dans un des meilleurs quartiers des Etats-Unis. Historiquement, le quartier prend de la valeur chaque année.
Les investisseurs décident donc d’emprunter 60% pour conserver une marge de sécurité.
Reprenons notre exemple :
Avec un capital de 10 058$ et grâce à l’effet de levier de la collatéralisation,le rendement de 8% est passé à 14,53% ((1 855,19$ – 393$) / 10 058$).
Nous avons donc augmenté la rentabilité financière de l’opération de 6,53% (14,53% – 8%).
III- La plus value potentielle lors de la réévaluation de la propriété
RealT ne prend pas en compte la potentielle valorisation du bien chaque année dans le taux de rendement présenté sur son site internet qui peut être à la hausse ou à la baisse en fonction des conditions de marché.
Généralement, chaque année, RealT engage une société tierce indépendante pour réevaluer les propriétés. Les premières évaluations ont montré que les propriétés avaient pris entre 12% et 15% en moyenne sur la dernière année. Les RealTokens ont donc pris entre 2% et 5% car les 10% de commissions RealT sont retirés du prix du token et convertis en token de gouvernance.
Jean-Marc Jacobson et Rémy Jacobson ont clairement indiqué que même si les premières évaluations ont été soldées par des augmentations, cela ne présage rien sur les évaluations futures. Il est même fort probable que le prochain cycle connaisse des pourcentages plus faibles
Actuellement il y a une forte demande de biens immboiliers sur les marchés où est positionné RealT.
C’est pour cette raison que depuis plusieurs mois, ils ont des difficultés à trouver des biens immobiliers avec un RONA attendu intéressant.
Pour rappel le RONA est égal au revenu net / Prix du bien immobilier.
Si les loyers augmentent moins vite que le prix de l’immobilier alors le RONA baisse.
Dans la suite de notre analyse, nous prendrons en compte une augmentation annuelle de 2% sur la valeur du bien après exclusion des 10% de Operating Expense Reimbursement.
Si nous reprenons notre exemple, nous avons déposé 200 RealTokens de la propriété 1389 Bird Ave, Birmingham, MI 48009 pour une valeur de 10 058$ avec un RONA attendu de 7,51%.
Nous avions à la fin de notre boucle un capital de 386,42 RealTokens Bird égal à 19 433$.
A la fin de l’année Bird est réévalué de 2%.
Le token passe donc de 50,29$ à 51,29$.
Notre investissement passe donc de 19 433$ à 19 821$ ce qui fait un gain supplémentaire de 388,66$.
Dans notre second exemple, nous avons déposé 200 RealTokens de la propriété 1389 Bird Ave, Birmingham, MI 48009 pour une valeur de 10 058$ avec un RONA de 8%.
Nous avions à la fin de notre boucle un capital de 23 189,72$ soit 461,12 RealTokens Bird.
A la fin de l’année Bird est réévalué de 2%. Le token passe donc de 50,29$ à 51,29$.
Notre investissement passe donc de 23 189,72$ à 23 653,51 $ ce qui fait un gain supplémentaire de 463,79$.
IV – Conclusion
Dans cet article, nous souhaitions vous expliquer les 3 manières de gagner de l’argent avec l’immobilier. RealT a toujours eu comme politique d’annoncer le RONA attendu sur son site internet pendant que d’autres concurrents préfèrent incorporer directement les 3 leviers.
RealT préfère annoncer du 7,51% alors que d’autres concurrents auraient annoncé du 14,42%
- RONA : 7,51%
- Effet de levier : 3,27%
- Plus value potentielle : 3,64%
D’autres concurrents auraient été allés plus loin en prenant en compte la valorisation potentielle des loyers. Ils auraient alors annoncé 19,14% :
- RONA : 8%
- Effet de levier : 6,53%
- Plus value potentielle : 4,61%
RealT continuera d’annoncer seulement le RONA attendu sur son site internet.
Cependant comme l’ont annoncé Rémi et Jean Marc, il est de plus en plus difficile de trouver des biens immobiliers avec un RONA attendu de 10% / 11% sans gros travaux de rénovation.Il est important de noter que ces chiffres sont une représentation des conditions actuelles du marché et que la valorisation des propriétés peut également baisser dans les prochaines années.
Lorsque RealT sera lancé sur le marché européen, il est très probable que le RONA attendu sera d’environ 8% maximum.
Pour les investisseurs souhaitant conserver et doper le rendement de leur investissement, il faudra alors commencer à utiliser l’effet de levier de la collatéralisation.
Certains de nos investisseurs, nous ont indiqué qu’il était préférable d’opter pour la maison de réinvestissement plutôt que d’utiliser le RMM.
Ces deux outils sont compatibles et nous vous expliquerons la synergie possible entre ces mécanismes dans un prochain article.
———————————————————————————————————————–
Ces informations sont fournies en tant qu’outil pour expliquer la fonctionnalité disponible sur la plateforme RMM de Commutatio Holding Limited pour les utilisateurs de RealToken. Ces informations ne constituent pas une offre d’investissement dans un token, un fonds ou toute autre opportunité et sont fournies à titre indicatif uniquement.
Les résultats de performance sont présentés comme des estimations et nets de tous les frais, coûts et dépenses associés au jeton. Si un investisseur choisit de racheter un jeton par le biais de RealT ou sur un marché secondaire, d’autres frais et dépenses peuvent être évalués et ne sont pas pris en compte dans les rendements présentés.
Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Les rendements des investisseurs individuels peuvent varier en fonction du moment de leurs investissements et de leurs rachats.
