15% de baisse sur Detroit : Opportunité ou menace?
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Depuis quelque temps, il est possible de trouver des articles ou des tweets indiquant que l’immobilier avait baissé du côté de la zone du Rust Belt, lieu où RealT s’est fortement implanté. Certaines rumeurs annoncent même une baisse allant jusqu’à 30% dans les prochains mois. Il nous paraissait donc intéressant de vous partager notre analyse par rapport à cette situation.
Voici le lien d’un article à ce sujet : https://www.realtor.com/news/trends/where-home-prices-falling-the-most/
Il est vrai qu’aujourd’hui et dans les prochains mois, certains types de biens immobiliers vont être impactés pour les 3 raisons suivantes :
- Des Taux d’intérêt en hausse
- Des Taxes de propriétés en augmentation
- Une localisation et une typologie de biens
Etat du marché
1 – Taux d’intérêt en hausse
Aux Etats-Unis le taux directeur a remonté de 0.75% depuis début 2022 et le taux des obligations a atteint 2.80%. Ce taux n’avait pas été atteint depuis 11 ans. D’après les dernières déclarations, ces taux pourraient continuer d’augmenter dans les prochains mois avec une potentielle hausse de 2%.
Taux directeur de la FED à 20 ans
Taux des obligations Américaines à 10 ans
Quelles sont les conséquences de cette remontée des taux ?
Depuis la crise des subprimes, l’accès à des emprunts à taux fixe s’est répandu pour de nombreux ménages. Une partie de la population n’a pourtant encore accès qu’à des taux variables. De plus aux Etats-Unis, il est très répandu de faire un emprunt pour acheter sa maison, sa voiture, financer les études de ses enfants, pour partir en vacances ou encore payer ses courses.
Des ménages n’ayant jamais acheté leurs maisons ont commencé à le faire pendant le COVID. Les Américains ont pu jouer sur 2 leviers :
- Les taux d’intérêt étaient proches des 0%. Avec ces taux bas, de nombreuses familles avaient calculé qu’emprunter et acheter leurs maisons reviendraient moins cher qu’être locataire. Par exemple, durant cette période, l’emprunt leur coûtait environ 850$ par mois alors qu’un loyer leur aurait coûté 1 000$.
- Le gouvernement a distribué un Paycheck Protection Program (des chèques aux ménages ont été octroyés ainsi que des prêts gratuits). Ces mesures ont permis de constituer le dépôt initial pour emprunter et acheter leurs maisons.
Maintenant ces ménages doivent faire face à la remontée des taux d’intérêt et l’augmentation des taxes de propriété. Leur mensualité qui était de 850$ pendant le COVID est aujourd’hui à environ 1 200$. Nous passons d’une situation où ces ménages économisent de l’argent à une situation où ils doivent payer davantage. De plus comme énoncé précédemment, les américains s’attendent à une nouvelle augmentation des taux. Leur mensualité continuerait donc à augmenter.
Comme indiqué dans cet article, en 1 an, les taux fixes ont augmenté de plus de 55% passant d’environ 3% à 5%
2 – Taxes de propriété en augmentation
Depuis la crise du COVID, le marché de l’immobilier s’est fortement apprécié en 2020 et 2021. En raison des mesures sanitaires, les agences de réévaluation ne pouvaient pas se déplacer et elles ont pris du retard dans les évaluations. Depuis plusieurs mois, il y a un rattrapage des dossiers en attente.
Suite à ces revalorisations, les taxes de propriété augmentent. La plupart des particuliers ayant acquis leur maison principale pour la première fois ne connaissent pas toutes les astuces pour faire baisser ou contester l’augmentation de ces taxes. Les professionnels et les institutions engagent des sociétés spécialisées dans l’optimisation de ces taxes de propriété. Elles prennent un pourcentage sur les économies réalisées. Grâce à son économie d’échelle, RealT peut négocier ce pourcentage appliqué.
3 – Localisation et typologie de biens
La conséquence de ces 2 facteurs est que certains ménages préfèrent redevenir locataires plutôt que de rester propriétaires. Ces ménages ne bradent pas leurs propriétés mais les revendent au prix acquis il y a 2/3 ans.
De plus, il est impossible de généraliser cette baisse de 18% mentionnée dans l’article Realtor sur l’ensemble de la ville de Detroit. Il faut ajouter de la granularité dans cette analyse en segmentant le marché.
Pour commencer, le marché du haut de gamme ne connaît pas de baisse. Ces acheteurs ont négocié des taux fixes avec leurs banques. Ils ont les moyens pour embaucher des entreprises afin de renégocier leurs taxes de propriété.
Les biens affectés sont les actifs B et B+. Ces types de propriété sont principalement des maisons comprises entre 500 000$ et 2 000 000 de dollars. Ces ménages préfèrent rester locataires car comme indiqué dans cet article, l’échéance de crédit passe de 1 124$ à 1 742$ pour une maison de 357 000$. Nous vous laissons imaginer la différence de mensualité pour des biens à 600 000$, 1 000 000$ ou 1 500 000$.
Pour en savoir plus, sur la classification des biens nous vous encourageons à lire cet article.
Dans le portefeuille de RealT, Bird aurait pu correspondre à ce type de bien. Cependant, cette propriété se trouve dans un micro marché spécifique qui est celui de Birmingham. Même pendant la crise de 2008, ce quartier n’avait pas significativement baissé.
Cette propriété aurait pu être impactée si elle avait eu les 3 prérequis suivants :
- Située dans un autre quartier comme à 20 minutes d’Atlanta
- Hypothéquée à 80%
- Possédée par une famille
Pour rappel, Bird :
- Est située dans un micro-marché
- N’est pas hypothéquée puisqu’elle a été financée à 100% par les tokens holders
- RealT a signé un contrat long terme avec une entreprise pour qu’elle puisse loger ses exécutifs.
Enfin, le marché du low income va rester stable ou va probablement continuer d’augmenter. Le nombre de locataires va continuer d’augmenter dans les prochains mois. Le nombre de transactions immobilières va diminuer en nombre mais pas forcément en valeurs. Les acteurs sur ce marché vont changer, passant d’un marché essentiellement de particuliers à un marché d’institutionnels.
Opportunité ou menace pour RealT ?
Si vous avez lu l’épisode 1 et l’épisode 2, vous avez compris la stratégie et les processus qu’utilisent RealT. Cependant, il semblerait que tout le monde ne soit pas du même avis et se pose légitimement certaines questions :
1 – Les fondamentaux
Nous vous conseillons de lire nos 2 premiers épisodes pour plus de détails mais en quelques lignes, RealT propose des logements pour les ménages avec des bas revenus. Ce type de biens sont appelés dans notre jargon des propriétés “Pains Beurres” ou encore des propriétés communautaires. Comme le dit Remy, RealT n’achète pas ces propriétés sur une décision émotionnelle comme pourrait le faire un particulier qui se voit déjà vivre dedans. Ces propriétés sont négociées pour être achetées à un excellent prix d’achat, la due diligence a permis de s’assurer que les fondations de la propriété sont en bon état et les locataires sont sains et solvables. Ces propriétés permettent d’offrir des loyers stables mois après mois. RealT se concentre à proposer des biens à fort rendement et ne prend pas de décision émotionnelle sinon vous trouverez sur la marketplace des biens avec 2% de rendement. Quand Remy dit qu’il trouve une propriété belle, il la trouve belle d’un point de vue de l’investisseur souhaitant se constituer un portefeuille immobilier équilibré et diversifié.
Les biens de RealT sont financés à 100% en fonds propres par les Tokens Holders. En effet, si les biens proposés par RealT étaient hypothéqués à 80% et que les taux d’intérêts explosent alors il serait difficile de conserver ce taux de rentabilité.
Aujourd’hui grâce au RMM, il est possible de mettre en collatéral ces RealTokens. Si vous souhaitez en savoir plus vous pouvez lire cet article.
2 – Le marché immobilier américain en pleine bulle ?
Dans la première partie, nous avons vu qu’il était nécessaire d’avoir un degré de granularité dans notre analyse et qu’il était vrai que certains segments étaient en surchauffe. En revanche, si nous sommes dans une bulle immobilière, nous considérons donc que le prix des biens immobiliers est trop haut.
Dans cet article, nous avons vu comment se calculait le RONA. Pour rappel, le rendement attendu est égal aux revenus net / prix de l’immobilier. Plus le prix de l’immobilier augmente et plus le rendement baisse. Aujourd’hui le rendement moyen net sur les 200 propriétés tokénisées par RealT est proche de 10.3% net.
Nous pouvons comprendre que certains souhaitent rester très prudents et qu’ils considèrent qu’il y a certains risques.
Quels sont ces risques ?
Un prix de l’immobilier qui baisse ?
Si le prix de l’immobilier baisse, cela signifie que le rendement attendu augmente. Sur le marché secondaire, des investisseurs pourraient être intéressés d’acheter ces propriétés avec ce genre de rendement. Il est très probable que la demande soit supérieure à l’offre ce qui ramènerait le realToken probablement proche à la valeur d’aujourd’hui.
A contrario, nous pouvons prendre comme exemple notre propriété 272 NE 42nd Court située en Floride. Achetée en juin 2020 pour 155 000$, elle a été réévaluée début 2022 à un prix de 325 000$. Son prix a doublé et mécaniquement le rendement est passé de 7% à 3.74%. RealT a pour le moment arrêté d’investir dans cette région car cette zone a fortement augmenté ces derniers mois. Le Tokenholders peuvent profiter de cette hausse pour emprunter davantage sur le RMM et diversifier leur portefeuille pour conserver un bon health factor. Les Tokenholders peuvent les revendre sur le marché secondaire avec Swapcat ou à RealT contre 3% de frais. Comme vous avez pu le constater, lorsque RealT les remet en vente durant une vente sauvage, ces realTokens sont vendus en moins d’une heure.
Des locataires qui ne paient pas leurs loyers ?
Pour rappel, RealT a commencé dans une niche qui est le programme section 8. Pendant la crise du COVID, de nombreux locataires ont arrêté de payer leurs loyers. Malgré des règles plus flexibles qu’en Europe pour évincer les locataires. RealT n’a pas été impactée par des impayés. Avec le programme section 8, c’est directement le gouvernement qui paie RealT.
Aujourd’hui les derniers biens proposés par RealT n’ont pas de locataires section 8.
Grâce à son portefeuille grandissant sur Détroit, RealT a pu se constituer une liste d’attente de locataires sérieux en attente de logements. De plus, l’augmentation des loyers section 8 est plafonnée. Il existe un écart significatif entre un loyer section 8 et un loyer non subventionné qui est lui indexé au prix du marché réel.
In fine, d’où provient le rendement ?
Grâce à son expertise, RealT achète les biens immobiliers à fort potentiel et à un excellent prix dans des zones où tout le monde ne souhaite pas aller. RealT est persuadé que Detroit est en train de renaître de ses cendres. Les frères Jacobson utilisent la même stratégie qu’à Montréal ou Miami. Grâce à sa stratégie d’économie d’échelle, elle réalise des économies sur les rénovations et la gestion. Il n’y qu’à regarder combien est budgétisé le coût de la rénovation de la toiture pour 19000 Fenton St, Detroit, MI 48219.
3 – Plan pour la suite
Comme le dit Jean Marc : “Ainsi, la plupart de ceux qui louaient dans des immeubles A-, B+, commenceront à venir vers nos immeubles “C”. Et ceux de nos immeubles C iront plus loin de la ville.Nous l’avons vécu maintes fois.”
Pour en savoir plus, sur la classification des biens nous vous encourageons à lire cet article.
Si le marché commençait à ralentir, cela serait plutôt une aubaine pour RealT. Pour rappel au début RealT réussissait à trouver et signer des affaires où le RONA attendu était situé entre 12% et 14%. Aujourd’hui, il se situe entre 9% et 11%. Au début, RealT pouvait négocier facilement jusqu’à 6 mois de délai pour conclure la transaction. Aujourd’hui, c’est une victoire quand RealT réussit à négocier 2 mois.
Enfin, cette surchauffe permettrait à RealT d’acheter des biens essentiels dans sa stratégie d’économie d’échelle et de cercle concentrique. En faisant l’achat de biens qui étaient trop chers ou non mis en vente ces derniers mois, RealT pourrait continuer d’embellir certains quartiers où elle est déjà présente. Dans ces zones, chaque $ investi profite aux autres biens dans les alentours permettant d’augmenter la valeur du portefeuille global.
D’un point de vue de l’investisseur, la tokenisation vous permet de diversifier votre patrimoine immobilier avec un ticket d’entrée à 50$ et un rendement net de 10% .
Les plus sceptiques prévoient une montée du chômage et une insolvabilité des locataires engendrant au moins 20% des loyers impayés. Dans un tel scénario, le rendement net serait alors proche des 8% avec un portefeuille diversifié. De plus, grâce à la finance décentralisée, vous pourrez bientôt souscrire en 2 clics à une assurance contre ces loyers impayés grâce à notre partenaire Opium Network.
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