Avis RealT
You can find this article in English by clicking here.
RealT a été lancé en 2019 avec la promesse de rendre accessible l’immobilier à partir de 50$. Trois ans après, c’est plus de 52 millions de dollars d’actifs immobiliers tokénisés permettant à chacun de se constituer son portefeuille immobilier. Aujourd’hui, RealT a tokénisé plus de 970 unités ce qui représente environ 1 unité par jour depuis sa création, dans différentes localités comme Detroit, Cleveland, Chicago, Toledo et en Floride. RealT permet également d’avoir une diversification sur la typologie de biens : maisons individuelles, duplex, et des multi-familles.
Avec les incertitudes économiques et géopolitiques actuelles (inflation, volatilité des devises, crypto-crash et actions en baisse depuis début 2022), il serait intéressant d’analyser la performance du portefeuille immobilier de RealT.
De nombreuses personnes essaient de trouver l’investissement adéquat en fonction de leurs profils. Aujourd’hui, grâce à la technologie blockchain, RealT est la référence en la matière pour investir dans l’immobilier tokénisé et pour recevoir vos distributions chaque lundi.
Durant ces périodes, l’immobilier a souvent été considéré comme une valeur refuge pour deux raisons principales:
- Dans La hiérarchie des besoins de Maslow, se loger est un besoin primaire, les locataires réduisent en priorité leurs dépenses de loisirs et non essentielles afin de conserver leur logement.
- Légalement il a toujours été possible d’indexer les loyers sur le taux d’inflation. Cependant, malgré plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier et comme expliqué dans les derniers community calls, les frères Jacobson ont rarement connu de telles périodes inflationnistes. Il est probable que les baux soient indexés sur l’inflation. Cependant, seulement une partie de cette augmentation sera répercutée sur les locataires actuels. En effet, RealT préfère conserver le plus longtemps possible ses locataires afin de maximiser le rendement. Le graphique ci-dessous reflète bien cette tendance.
Les institutionnels semblent également changer progressivement leurs stratégies en délaissant le retail et l’office pour se concentrer ces derniers mois dans le multi-familial, l’industrie et les data centers.
Pour rappel, à son démarrage RealT était spécialisé dans une sous-niche sur le marché multi-familial avec des propriétés section 8. Cette sous-niche a permis de ne pas avoir de loyers impayés durant la crise du COVID.
RealT étant le premier et pionnier dans le domaine de la tokenisation immobilière, elle a maintenant un track record concernant la gestion du parc immobilier. Sur ces 3 dernières années, la vacance locative a été très faible et le roulement entre locataires a duré en moyenne 30 à 45 jours, temps nécessaire pour sélectionner le nouveau locataire et rafraîchir l’unité.
Le parc n’a pas connu d’événements majeurs comme des impayés, une détérioration des unités par les locataires ou le squat d’appartements vacants. Les seuls imprévus ont été un feu fin août/début septembre 2020 sur l’immeuble de Fullerton où aucun locataire n’a été touché. Pendant plusieurs mois, les investisseurs n’ont pas perçu de distribution sur ce bien et le prix du RealToken a connu une décote. Cependant, lors de la réévaluation du bien, les Tokens Holders ont eu une nouvelle intéressante avec une réévaluation du bien de +28.28% soit un une augmentation du prix du RealToken de 14.8% par rapport au prix initial. Comme expliqué récemment dans ce community call, qu’un SUV a percuté l’immeuble de Greenfield. Ces événements mineurs sont des facteurs extérieurs et RealT n’a pas connu de gros problèmes de gestion grâce à une parfaite connaissance de ce marché à haut rendement qui est celui du classe B-/C.
Nous avons vu que RealT annonçait que le rendement attendu et ne prenait pas en compte l’effet de l’effet de levier du crédit/collateralisation ou un potentiel gain en capital. Dans la suite de notre article, il serait donc intéressant de savoir si le parc immobilier a pris en valeur et quel impact le taux de change a pu avoir sur votre portefeuille immobilier RealT. Pour faire cette analyse, nous avons refait le même exercice en faisant l’hypothèse que nous avions acheté un RealToken de chaque propriété.
Le taux de change
Nous avons décidé de nous arrêter avec les données du 1er semestre 2022 pour la suite de notre analyse*.
Si un investisseur avait investi dans un RealToken de chaque propriété, il aurait alors une fraction de 188 propriétés pour une valeur de $9,928.18 avec un rendement moyen de 10.51% avant vacances locatives, réévaluation des loyers et des propriétés. Depuis le 14 avril 2022, il est également possible d’utiliser l’effet de levier de la collatéralisation grâce au RMM afin d’améliorer votre rendement.
Pour acquérir ces 188 RealToken, un investisseur aurait investi entre 8,527.02 euros et 51,977.38 BRL en fonction de la monnaie de son pays. Aujourd’hui, avec RealT vous exposez une partie de votre patrimoine sur des biens immobiliers situés aux États-Unis et vous percevez votre distribution en USDC ou en propriété de réinvestissement chaque lundi. Depuis plusieurs mois, le dollar s’apprécie face à certaines devises et se déprécie face à d’autres. Il serait donc intéressant d’analyser la valeur du portefeuille d’un investisseur ayant investi dans un RealToken de chaque propriété au cours du taux de change au 30/06/2022.
Voici le résultat :
Nous pouvons voir qu’un européen aurait vu son patrimoine s’apprécier car l’euro a chuté par rapport au dollars alors qu’un brésilien aurait connu une perte de change de 0.26%.
La plus value potentielle lors de la réévaluation de la propriété
Suite aux commentaires de la communauté, nous avons récemment ajouté une nouvelle fonctionnalité sur la page d’accueil du site et sur la page des propriétés. Il est maintenant plus facile de suivre la performance de votre portefeuille en vous montrant les réévaluations des propriétés.
Chaque investisseur utilise des KPI ou des formules mathématiques différents pour évaluer la performance de son portefeuille. RealT a fait le choix de présenter deux indicateurs tout en prenant en compte, la notion du temps dans le calcul de la performance.
Sur son site Internet, RealT a choisi de montrer l’Annual Change et le Capital ROI.
L’Annual Change a pour objectif de souligner la performance intrinsèque du bien alors que le Capital ROI a pour objectif de présenter la performance du capital investi par le Token Holder. Par exemple, pour 272 N.E. 42nd Court, Deerfield Beach, 3,000 RealTokens avaient été mis en vente pour $173,888.89 avec le détail ci-dessous:
- $155,000 (Underlying assets)
- $17,388.89 (10% Operating Expense Reimbursement Income)
- $1,500.00 (Maintenance reserves)
La propriété a été réévaluée à $325,000.00, 626 jours après la date de mise en vente. Certains investisseurs auraient pû donc faire ($325,000.00 – $155,000.00) / $155,000.00) et donc avoir une performance égale à 109.68%. RealT a décidé de prendre en compte le facteur temps dans l’équation puisqu’entre la date de tokenisation et la date de réévaluation il y a eu 626 jours. RealT affiche +63.99% (109.68%/(626/365.25)).
Concernant la performance du montant investi chez RealT, certains investisseurs pourraient prendre en compte la redistribution du REG et le facteur temps dans leur analyse. Pour rappel, la première année, les 10% Operating Expense Reimbursement sont enlevés du prix du RealToken pour être redistribués en SOON token qui seront échangés contre le REG token une fois lancée. En faisant varier ces 2 paramètres il est possible d’avoir un Capital ROI variant entre +51.21% et +97.76%.
Pour la fin de cet article, nous avons choisi de ne pas prendre en compte le facteur temps et les REG distribués afin d’avoir une approche encore différente que celle proposée directement sur notre site internet, vous permettant ainsi de choisir la méthode qui vous corresponde le mieux. Dans cette analyse nous ne prenons pas en compte le facteur temps car un Token Holder peut avoir acheté certains RealTokens sur le marché secondaire. Nous excluons les REG distribués, car sur le marché secondaire sa valeur variera en fonction de l’offre et la demande.
RealT est leader sur le marché de la tokenisation immobilière depuis 2019. Au 30/06/2022, 67 propriétés avaient déjà été réévaluées dont la première maison de réinvestissement et la première propriété proposée uniquement aux accredited investor (REG D). En excluant ces deux biens, l’appréciation moyenne de ces 65 propriétés fait apparaître une hausse moyenne de 22.59% sur la valeur des propriétés avec des appréciations exceptionnelles comme 272 N.E. 42nd Court, Deerfield Beach (+109.68%), 4061 Grand St (+74.44%), 18433 Faust Ave (+36.36%), 14231 Strathmoor St (+34.00%) et 10024-10028 Appoline St (+33.77%). En moyenne, les prix des RealToken ont connu une augmentation de 8.10%.
En prenant en compte la réévaluation de ses propriétés notre portefeuille passe de $9,928.18 à $10,241.98 soit une hausse de 3.06%. En plus de ses distributions collectées toutes les semaines, un brésilien aurait gagné +2.90% sur son portefeuille immobilier alors qu’un français aurait fait +14.97%.
En investissant régulièrement avec RealT, vous faites du DCA sur deux volets qui sont celui de l’immobilier et celui du dollars. En participant à nos nouvelles ventes, vous lissez votre point d’entrée sur le marché immobilier et sur le cours EUR/GBP/CHF/ etc. vs $.
Disclosure
Ces informations ne constituent pas une offre d’investissement dans un jeton ou une autre opportunité et sont fournies à titre d’information uniquement. Toute offre de vente ou sollicitation d’achat d’intérêts dans l’émission sera faite uniquement au moyen d’une notice d’offre remise par un employé ou un agent de l’émetteur. Toute référence à des performances passées est informative et ne peut être considérée comme indiquant ou garantissant des résultats futurs. Investir dans les crypto-monnaies implique un degré de risque substantiel. Il ne peut être garanti que les objectifs d’investissement décrits dans le présent document seront atteints. Des pertes d’investissement peuvent survenir, et les investisseurs pourraient perdre tout ou partie de leur investissement. Les résultats de performance sont présentés nets de tous les frais, coûts et dépenses associés au jeton. Si un investisseur choisit de racheter un jeton par le biais de RealT ou sur un marché secondaire, d’autres frais de traitement peuvent être évalués et ne sont pas pris en compte dans les rendements présentés.
